Наступивший год ознаменовался для строительных организаций страны старой головной болью. Ожидалось, что накануне январских праздников будет подписан указ президента "О земле", который узаконил бы упрощенную схему получения земельных участков под застройку. Однако ни в пред-, ни в постпраздничной папке одобренных документов вожделенного указа не оказалось. Не исключено, что в нынешнем году он не будет подписан и каждый метр земли застройщикам придется, как и раньше, выбивать с боем.

Нет проблем

Согласно официальной позиции государственных органов, проблем с выделением и застройкой земельных участков в республике нет. Это чиновники аргументируют общим метражом построенных за год квартир. Метраж действительно впечатляет. По предварительным подсчетам в 2005 году было введено в эксплуатацию 3,8 млн. кв. м жилья. Естественно, построено оно на государственной земле. В столице под постройку жилых домов выделяется более сотни гектаров ежегодно. Другое дело, что самый большой кусок земельного пирога достается государственным застройщикам, которые работают на благо нуждающихся в расширении жилплощади.

В Минске социальное жилье строит МАПИД. Предприятие загружено заказами на все 100%. В то же время, как отметил министр архитектуры и строительства Геннадий Курочкин, оно постепенно снижает обороты. В прошлом году предприятие построило 400 тыс. кв. м жилья против 700 тысяч в 2002-м. Министерство снижение темпов, естественно, не устраивает. В этом году МАПИДу рекомендовано выйти на 450 тыс. кв. м в год. Тем более что проблем с "делянками" у МАПИДа нет и не предвидится.

От всего объема выделяемой в столице земли под застройку на долю этой строительной организации перепадает больше 70%. Цифра соответствует государственному курсу на расширение объемов строительства социального жилья. Из построенных в республике в этом году квартир 60% должны быть социальными. Претендовать на него смогут определенные законом группы граждан. Остальным рекомендуется обратиться к частным застройщикам или принять участие в полноценном долевом строительстве, без скидок и госдотаций. По словам Г.Курочкина, цена датируемого метра жилья сегодня составляет около 376 долларов (986 — за недатируемый).

Знать свое место

По мнению независимых экспертов из числа работников строительных компаний, Мингорисполком охотно выделяет МАПИДу площади. Гораздо охотнее, нежели частным подрядчикам, которым приходится бороться за место под солнцем на земельном аукционе. Суть и механизм торгов по сравнению с прошлым годом не изменились ни на йоту.

Застройщики, претендующие на участок под коммерческую застройку, обязаны внести в исполком финансовые предложения по предмету торга, а также обещания, от которых, по сути, и зависит окончательное решение специальной земельной комиссии. Опытные участники торгов утверждают, что в вопросе выделения конкретного участка все решают деньги и готовность застройщика параллельно со строительством инвестировать средства в какой-нибудь социальный проект. Например, отремонтировать здание школы, расположенное в районе строительной площадки. Или же разбить в столице очередной парк с асфальтовыми дорожками и фонтанами. Социальные проекты могут быть самыми разными. Одно условие: они всегда дорогостоящие. Поэтому участие в торгах принимают в основном крупные фирмы, способные раскошелиться.

Кроме того, чиновники стараются придерживаться негласного правила: не выделять землю под застройку новым игрокам на строительном рынке. К земельной кормушке допускаются лишь опытные застройщики, которые положительно зарекомендовали себя в глазах чиновников.

Среди уважаемых властью коммерческих фирм — "Ареса-сервис", "Стройфинанс" и другие. По словам приближенных к власти, своеобразная фильтрация претендентов на землю необходима, дабы не допустить конфликтных ситуаций с затягиванием, а то и вовсе с прекращением строительства.

Считается, что ситуация с предвзятым отношением к строительным фирмам должна измениться. Министр архитектуры и строительства утверждает, что в недрах его ведомства созрел иной план спасения застройщиков и пайщиков. В последний день ушедшего года в Администрацию президента передан проект указа "О долевом строительстве", в котором четко прописаны права и обязанности застройщиков и их клиентов. Последние от инициативы властей будут, несомненно, в выигрыше. Документ обяжет застройщика регулярно отчитываться о расходовании средств на строительство и выделение средств на покупку участка. Плюс к этому на госконтроль будут поставлены сроки сдачи объектов.

Какие привилегии получат застройщики и получат ли они их вообще, не ясно. Известно лишь, что земельные аукционы отменять пока никто не собирается. Изменится лишь количество участников торгов. А цены на коммерческое жилье будут только расти.

Зачистка

Между ценой квадратного метра жилья и земельными аукционами существует прямая зависимость. Чем дороже обойдется площадка для строительства застройщику, тем дороже будет жилье. В общую сумму входит еще и стоимость дополнительных условий, на которые соглашается победитель аукциона. Иными словами, за ремонт школы или строительство детского садика платить будут будущие новоселы коммерческого дома. Плюс ко всему в ценник входят стоимость подведения к дому необходимых коммуникаций, канализации и благоустройство прилегающей территории. Кстати, покупатели социального жилья за дополнительные телодвижения застройщика не платят ни копейки. Трубами и проводами занимается государство. Отсюда и достаточно низкая цена на жилье.

Стоимость земли играет в ценообразовании если не первую, то вторую скрипку. На аукцион обычно выставляются участки, которые по тем или иным причинам не подходят государственным застройщикам. Например, занятые одноэтажными постройками, определенными генпланом под снос.

Столице расти практически некуда. Многоэтажки уже вплотную подошли к кольцевой дороге. Специалисты городского управления архитектуры говорят, что расширять границы города пока не имеет смысла. Нужно использовать внутренние резервы. Под внутренними резервами они понимают районы частной застройки. Для застройщика частные кварталы — черная дыра, способная всосать несколько сот тысяч долларов. Для того чтобы освоить участок, надо сначала выселить тех, кто там проживает.

Логично предположить, что переселением квартиросъемщиков должны заниматься чиновники. Однако согласно статьи 27 Жилищного кодекса на исполнительные органы возложены исключительно управленческие функции. Так, работники специальных отделов областных и городских исполкомов должны обеспечивать комплексное развитие жилищного фонда и жилищного хозяйства. Иными словами, осуществлять общее руководство. В свою очередь, строительные организации должны решать все остальные, не менее важные проблемы, в том числе и социального характера, начиная от согласования с заинтересованными министерствами и ведомствами места стройки и способа подвода к нему необходимых коммуникаций и заканчивая предоставлением собственникам и нанимателям сносимых домов и квартир альтернативного жилья.

Последний пункт вызывает жаркие дебаты и зачастую становится камнем преткновения при строительстве. Казалось бы, подобрать для переселенца жилье — задача не самая сложная. Однако в последнее время строительным организациям приходится едва ли не на коленях уговаривать отдельных собственников сдвинуться с перспективного места.

По словам работников МАПИДа, которому, несмотря на внимательное отношение чиновников, время от времени перепадают неблагополучные участки, взамен снесенных домов минчане требуют построить им в черте города коттеджи или квартиры ближе к центру. Естественно, выполнить эти требования не под силу. Предприятие располагает только теми квартирами, которые само же и построило. Если бы отселением занимались государственные органы, то вариантов было бы гораздо больше. Но сегодня строительные организации вынуждены сами искать подходящие варианты. От того, насколько успешно они это осуществят, зависят цены на жилье и темпы его возведения.

В качестве примера можно привести ситуацию со сносом одноэтажных деревянных построек по одной из главных улиц Минска. Застройщику удалось уговорить съехать всех владельцев домиков, которые не вписывались в общую архитектуру города. Всех, кроме одного. В результате сроки строительства были сорваны, а домовладелец остался жить в гордом одиночестве на расчищенном под стройплощадку пустыре. Двухэтажный особняк, на который рассчитывает владелец дома, ему не положен по закону. Однако и вариант "за пределами кольцевой дороги" его также не устроил. По нашей информации, на первых порах владелец дома требовал предоставить ему коттедж в Дроздах с видом на резиденцию президента. Естественно, условия оказались невыполнимы. Сейчас владелец усадьбы обороняет свое жилище от посягательств со стороны строителей и ждет альтернативных предложений.

Стоимость вопроса

Если бы на месте МАПИДа оказалась коммерческая строительная организация, волокита с оформлением земли отняла бы у нее массу сил и денег. Для строительных компаний отселение может вылиться в серьезные капиталовложения. Очень часто снос одного дома в зависимости от количества прописанных в нем людей может стоить двух, а то и трех-четырех квартир. Их оплачивают строительная компания и в какой-то мере будущие жильцы. Были случаи, когда после детального изучения купленного участка земли строительная компания отказывалась вести застройку. Сегодня, по утверждениям членов правительства, объемы строительства коммерческого жилья становятся все меньше и меньше. И все дело исключительно в земле, которой для элитного и явно несоциального жилья в республике катастрофически не хватает.

Даниил СОРОКИН