Доступное жилье — один из социальных приоритетов государства, которое за последние годы сделало немало для того, чтобы осуществить мечту безквартирных граждан о собственном жилье. Однако в кризисных условиях данная социальная программ выходит государству боком. Жилья с каждым годом строится все больше, а очередь нуждающихся при этом фактически не снижается (на сегодня это 701 тысяча семей). Соответственно, не изменяется и количество желающих получить льготный жилищный кредит.

Законодательно обязанные выдавать гражданам льготные кредиты банки за 10 месяцев успели раздать 3,6 трлн. рублей, что уже превышает годовой план, и сегодня испытывают дефицит долгосрочных ресурсов для дальнейшего кредитования жилищного строительства.

По словам зампреда Национального банка Николая Лузгина, тех мер, которые Нацбанк может принять самостоятельно — рефинансирование банков, снижение норм резервирования, недостаточно. Решению проблемы, вероятно, будет способствовать увеличение уставных фондов госбанков. Однако эту меру необходимо согласовывать с МВФ.

Впрочем, относительно финансирования жилищного строительства, учитывая не снижающееся количество нуждающихся, увеличение уставных фондов для банков будет лишь временным решением. Хотя пожелание Нацбанка продиктовано не только этим, ведь дефицит ликвидности у госбанков растет и из-за кредитования иных госпрограмм. На сегодняшний день разрыв ликвидности уже достиг 19 трлн. рублей.

По мнению правительства и парламента, назрела необходимость перехода от системы убыточного для банков льготного жилищного кредитования к таким механизмам, которые не потребуют столь значительного бюджетного финансирования.

Как отметил заместитель министра финансов Владислав Татаринович, в целом доля расходов бюджета на поддержку граждан в жилищных вопросах в этом году составит 5,7% от расходов консолидированного бюджета против 3,9% в прошлом году. По словам замминистра, государство не сможет отказаться от финансовой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, но и расширять ее существующими темпами в перспективе будет проблематично. В числе новых механизмов, которые придут на смену льготному кредитованию, называют ипотеку, систему строительных сбережений и строительство жилья под некоммерческий найм.

По словам вице-премьера Виктора Бури, необходимо «тот объем финансово-кредитных ресурсов, которые сегодня направляются на программы жилищного строительства, переместить, замещая собственными средствами граждан». Но делать это, по мнению вице-премьера, нужно поэтапно и неспешно, так как «наше государство до такой степени социально ориентировано, что не может позволить себе резких реформаторских действий».

В документах, подготовленных комиссией по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Палаты представителей, отмечается, что одной из технологий привлечения внебюджетных средств в сферу жилищного строительства может стать внедрение одноуровневой системы ипотечного кредитования и жилищных строительных сбережений.

Как отметила в ходе слушаний председатель комиссии Галина Полянская, одноуровневая система ипотечного кредитования, учитывая неразвитость фондового рынка в Беларуси, менее двухуровневой американской подвержена всевозможным рискам.

Одноуровневая система, отметила Галина Полянская, распространена во многих европейских и азиатских странах. Важный признак такой системы — ограниченность гражданского оборота ипотечных ценных бумаг (около 25-35% всего объема жилищных кредитов) и развитость системы жилищных строительных сбережений (65-75% всего объема жилищных кредитов).

Кроме ипотечного кредитования, депутаты рекомендуют правительству внедрить систему жилищно-строительных сбережений с использованием финансового стимулирования участников системы (жилищных премий). Как сообщил первый заместитель министра архитектуры и строительства Михаил Абрамчук, соответствующий законопроект уже разработан и находится в плане законотворческой деятельности парламента на 2010 год.

Документ предусматривает открытие в уполномоченных банках целевых счетов, на которые вкладчики будут вносить средства для строительства жилья.

По словам М.Абрамчука, подобная система существует во Франции, Словении, Румынии. Ее суть состоит в том, что население по договору с банком на протяжении нескольких лет вносит 30-50% стоимости жилья. При выполнении условий договора ежегодно на счет поступает государственная премия, которая может составить 20% от поступившей суммы. Таким образом, до накопления суммы, необходимой для начала строительства, уходит 5-6 лет, а оставшаяся сумма выдается под кредит с низким процентом.

Вице-премьер Виктор Буря считает, что синхронно с работой над законопроектом нужно продумывать иные нормативно-правовые акты, которые «раскроют систему до тонкостей». То есть предусмотрят, кто будет обслуживать систему, на каких условиях, каков будет размер государственных премий и откуда их взять. «Естественно, чтобы предусмотреть в системе строительных сбережений госпремии, нужно будет направить на эти цели часть объема финансирования, который сегодня направляется на снижение процентной ставки по жилищным кредитам», — отметил Виктор Буря.

Планирует правительство развивать и строительство жилья под некоммерческий найм. Один из первых таких домов в качестве эксперимента будет построен в Минске. Его жильцы будут не выкупать квартиры в собственность, а брать их в долгосрочную аренду. По словам Михаила Абрамчука, ежемесячный расход на оплату наемного жилья, согласно предварительным расчетам, будет в 2-2,5 раза меньше, чем расходы на оплату льготного кредита за аналогичную квартиру.

Не исключено, что организациям, строящим жилье под некоммерческий найм, будут предоставлены налоговые и иные льготы.

По мнению руководителя Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николая Простолупова, чем больше будет вариантов строительства жилья, тем для населения лучше. Тем более что предложенные механизмы для нашей страны не новы.

«Систему строительных сбережений уже пробовали развивать в конце 90-х. Было даже построено несколько домов. Но начинание быстро заглохло, однако наработки и опыт остался, — говорит Николай Простолупов. — Ипотека — тоже не новое для нас явления, так как жилищные кредиты и сегодня даются под залог будущего имущества. Правда, наш Жилищный кодекс не позволяет отдавать под залог уже заселенные квартиры. Если такие операции будут разрешены, это поможет многим семьям решить свои жилищные проблемы».

А вот перспективы у строительства жилья под некоммерческий найм эксперт видит лишь в том случае, если этим будет заниматься государство. «Частному застройщику этот проект будет просто неинтересен, так как у такой недвижимости слишком большой срок окупаемости. Навскидку получается лет двадцать. Какой застройщик будет столько ждать?», — задается вопросом Николай Простолупов.

Вместе с тем, уверен эксперт, государство не должно отказываться от льготного жилищного кредитования и сохранять его в достаточном объеме. По крайней мере до тех пор, пока не будет выровнено соотношение стоимости жилья и доходов населения.

На этот момент, кстати, в ходе парламентских слушаний обращал внимание и зампред Нацбанка Николай Лузгин. По его мнению, «для обеспечения большей доступности жилья для населения в стране необходимо обеспечивать стоимость одного квадратного метра жилья на уровне средней заработной платы в стране».

То есть государство должно не ограничиваться изменением соотношения вкладываемых в строительство жилья средств в пользу внебюджетных, но и подходить к проблеме более широко — снижать стоимость строительства и одновременно увеличивать доходы населения.