Анализ "квартирного вопроса" применительно к вторичному рынку жилья показывает более чем напряженную ситуацию в Минске при относительно спокойном положении в областях. Все возрастающая покупательная способность населения (до конца года средний размер заработной платы в стране должен составить 250 USD) и привлекательность Минска для иногородних жителей создают в столице постоянный устойчивый спрос на недвижимость.

При этом рынок готового жилья весьма ограничен. На продажу выставляется не так много квартир, кроме того, при малейшей тенденции к повышению цен, как сейчас, среди продавцов наблюдается стремление придержать свои квадратные метры на некоторое время, чтобы дать ценам вырасти еще больше и "урвать" от продажи более весомый куш. В результате искусственного занижения предложения спрос и, соответственно, цена растут еще больше. Впрочем, даже в идеальных условиях  количество жилья, предлагаемого к продаже в Минске, не столь велико и удовлетворить всех потенциальных покупателей не может. Поэтому единственное, что может сдержать рост цен, увеличение объемов его строительства.

В 2004 году в стране введено в эксплуатацию 3,5 млн. кв. м жилплощади (в Минске — 744,1 тыс. кв. м), но учитывая, что в очередях стоит более 500 тыс. семей, имеющих право на государственную поддержку (по Минску свыше 140 тыс. семей), этого явно недостаточно. Несмотря на намеченный рост объемов строительства (в 2005 г. в стране планируется ввод в эксплуатацию жилых домов общей площадью около 4 млн. кв. м), ажиотаж на рынке недвижимости от этого не пройдет. По данным агентств недвижимости, соотношение спроса и предложения по Минску сейчас составляет 4-5 : 1.

Сложившаяся ситуация и отсутствие на вторичном рынке жесткого контроля, который имеется в ценообразовании на первичном рынке, приводит к тому, что цены на жилье в УКСе и цены на квартиры у частных застройщиков и у риэлтеров различаются по Минску в 2-2,5 раза. В агентствах недвижимости даже уже требующий ремонта кв. метр уходит за 750-800 USD. Это столько же, сколько просят за новую квартиру с нельготных категорий граждан застройщики. Спрос на квартиры вторичного рынка в областных городах гораздо ниже, финансовые возможности населения там тоже поменьше, и поэтому точно такая же по площади квартира, даже в сопоставимом по всем характеристикам доме, будет стоить на несколько тысяч долларов дешевле минской, хотя ее строительство обошлось дешевле всего на 50-70 тыс. Br за 1 кв. метр.

Цены на самое элитное жилье, например, на престижном проспекте Победителей, уже перевалили психологический рубеж в 1000 USD за кв. м и не собираются останавливаться на достигнутом.

По всем прогнозам, в ближайшее время стоимость недвижимости будет продолжать расти. Кроме неудовлетворенного спроса, толкающего цены вверх, и роста зарплаты, по мнению различных источников, еще 1-1,5 % увеличения даст уже утвержденное Указом Президента от 20 июня 2005 г. № 287 "О некоторых мерах по защите прав на жилище" обязательное страхование в строительстве. К тому же Комитет по земельным ресурсам вводит кадастровую оценку земли, что для организаций-застройщиков означает дополнительное увеличение затрат (от 10 до 400 USD за кв. м земельного участка под строительство).

В общем и целом, вторичный рынок недвижимости в республике приобретает характерные для мировой практики черты: спрос рождает предложение, при отсутствии предложения растет цена. По стоимости кв. метра мы уже приближаемся к странам-соседям. Первичный же рынок, с его жесткой зарегулированностью и социальными льготами, имеет совсем не рыночное, белорусское своеобразие. На этой системной разнице создается дисбаланс цен и колоссальная возможность для наживы при перепродаже нового жилья на вторичном рынке после истечения моратория на его отчуждение.

Мингорисполком принимает меры для сдерживания цен на строящееся жилье. 25.03.2005 г. было принято решение № 427, отменяющее требование к организациям-застройщикам выделять средства на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры (эти затраты могут составлять в ряде случаев до 20% в стоимости строительства). Правда, эффективность документа оказалась незначительной. Стоимость кв. м в УКСе поначалу действительно немного снизилась. Но коммерческим структурам сделать это было практически невозможно. Развитие инженерно-транспортной инфраструктуры и облагораживание прилегающих территорий обычно является одним из тендерных условий по отведению участка земли под строительство. В настоящее время и в Мингорисполкоме, и в Совете Министров ломают головы над разработкой дальнейших мероприятий. О том, что надумают, станет известно к концу августа - началу сентября. Однако особого эффекта от этих усилий вряд ли стоит ждать. Как гайки ни закручивай, из первичного рынка административными методами уже много не выдавишь. Дальнейший рост зарплаты скушает все достигнутое.

А вот на вторичном рынке — непаханое поле, и порядок на нем, по большому счету, навести надо. Правда, такое решение должно приниматься уже на самом высоком уровне. Сводить дисбаланс между первичным и вторичным рынками жилья, по некоторым сведениям, планируется не отменой льгот и cвободными  ценами на новое жилье, а введением государственного игрока на вторичный рынок недвижимости. В дальней, но обозримой  перспективе, — создание государственного агентства по торговле недвижимостью. Появление государства на этом поле игры со своими новыми правилами немного упорядочит ситуацию на нем. Но при этом придаст и вторичному рынку жилья белорусскую неповторимость.

Анатолий АЛЕЙНИКОВ