Государство заберет у частных застройщиков непроданное жилье?

«Мы заставим бизнес продать построенное жилье. Если бизнесмены в течение первого квартала не реализуют эти площади, то мы их изымем и отдадим очередникам, — шокировал сегодня президент Беларуси Александр Лукашенко, отвечая на вопросы журналистов после посещения Минского моторного завода. — И пусть радуются, если мы им заплатим по себестоимости».

По его словам, «население ждет дешевых кредитов, чтобы купить жилье. А бизнесмены ожидают, что государство сейчас вбросит огромное количество денег, и они опять по 2-3 тысячи долларов за квадратный метр будут продавать это жилье. Этого не будет. Мой совет бизнесменам — сегодня надо жилье продавать близко к себестоимости».

Решать квартирный вопрос, безусловно, необходимо. В одном только Минске очередь из нуждающихся уже превысила 250 тысяч семей, но движется она черепашьими темпами. Объемы возводимого социального жилья пока таковы, что ждать возможности построить новую квартиру по приемлемым ценам приходится не один десяток лет.

Не снимает напряжения и коммерческое жилье. В первую очередь, из-за более высокой стоимости квадратного метра по сравнению с социальным. Сегодня ситуация еще и ухудшилась из-за существенно подорожавших кредитов и ограниченности кредитных ресурсов у белорусских банков.

Решение проблемы видится в удешевлении стоимости квадратного метра, но выполнить это условие не так-то просто, потому как оно затрагивает целый комплекс других проблем — дорогие строительные материалы, нежелание застройщиков работать с низкой рентабельностью. Да и в целом в нынешних экономических условиях найти свободные деньги, на строительство дешевого жилья в том числе, сложно.

«Это гораздо сложнее, чем дом построить. И поиском этих ресурсов мы занимаемся по всему миру. И в том числе и для того, чтобы решить задачу финансирования жилищного строительства», — говорил недавно глава Нацбанка Петр Прокопович на коллегии Минстройархитектуры.

В этом году на льготное кредитование запланировано выделить 3,4 млрд. рублей. По словам Прокоповича, если потребуется, то будет изыскана возможность выделить и большую сумму. Но, судя по всему, оптимизм главы Нацбанка в руководстве страны разделяют далеко не все. Иначе, с чего бы это президент вдруг стал грозить коммерческим застройщикам фактической экспроприацией их собственности. Причем в масштабах страны и с очень жесткими временными рамками.

«Цель этих намерений вполне понятна, — говорит руководитель Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов. — Заставить застройщиков снизить цены на жилье. Государство уже пробовало регулировать эту проблему административными мерами. Вспомните хотя бы указ о долевом строительстве, когда прибыль застройщиков ограничили пятью процентами. Это привело к тому, что долевое строительство ушло с рынка, а цены на квартиры поднялись в два раза».

Если государство реализует свои угрозы в адрес коммерческих застройщиков, то, по мнению Николая Простолупова, ситуация в чем-то может повториться: «По крайней мере, тенденции падения цен на коммерческое жилье грозит остановка, а в худшем случае этот процесс просто повернется вспять».

К тому же, как считает руководитель ассоциации «Недвижимость», большого эффекта от того, что изымут коммерческие пустующие квартиры, не будет. «В масштабах страны не скажу, но в Минске в уже введенных в эксплуатацию домах сейчас непродано не более 300 квартир, это менее 3% от всего коммерческого жилья столицы, — говорит Николай Простолупов. — Понятно, что для очередников это капля в море».

По словам эксперта, в виду ухудшившейся экономической ситуации в стране количество нереализованных квартир, безусловно, будет расти. Но, отмечает Николай Простолупов, застройщики вряд ли с готовностью будут передавать их государству.

«В наших кругах определенные разговоры на эту тему уже ходят. Видимо, какой-то документ все-таки готовится, иначе президент не стал бы так прямолинейно об этом заявлять, — считает Николай Простолупов. — Сами же застройщики говорят, что задешево продавать квартиры не будут. Ведь им самим надо возвращать заемные средства, которые брались под строительство».

Сегодня в среднем по Минску квадратный метр коммерческого жилья стоит 1,3-1,4 тысячи долларов, тогда как социальное жилье государство продает по 500-600 долларов за «квадрат». Вполне естественно, если частные застройщики зададутся вопросом, а кто компенсирует им разницу?

Эксперт предполагает, что коммерческое строительство вполне способно уйти в тень — готовые квартиры могут быть проданы и по сниженной цене, но не на рынке, а по знакомым и сотрудникам; сроки сдачи уже строящихся домов будут под разными предлогами затягиваться, а новые стройки могут быть просто заморожены.

По мнению Николая Простолупова, решать проблему надо цивилизованным путем — снижать стоимость строительных материалов и одновременно повышать платежеспособность населения, то есть увеличивать привлекательность жилищного кредитования.

«Но сегодня жилищные кредиты очень дороги, и это уже привело к тому, что в Минске порядка 50% потенциальных покупателей отказались от присмотренных квартир. А без кредита кто найдет 62-65 тысяч долларов, чтобы приобрести двухкомнатную квартиру?»

Государство, кстати, пока в виде рекомендаций пытается заставить банки снизить ставки по жилищным кредитам, но даже 17%, под которые сейчас выдает кредиты «Беларусбанк», — это очень много. «Ситуация улучшится — и дальше пойдет снижение. Это процесс, который нельзя ускорить. Чтобы ставки снижались быстро, не созрели условия. Созреют — будем снижать», — сказал глава Нацбанка Петр Прокопович.

Намерено государство повлиять и на формирование стоимости строительных материалов. По мнению того же Прокоповича, цена строительных материалов на внутреннем рынке должна формировать из себестоимости плюс 10% рентабельности.

Впрочем, все это пока не более чем планы. Заставить строительную сферу работать на низкой рентабельности государство, конечно, может. Но оно прекрасно понимает, что при этом кувырком полетят десятки доведенных до предприятий тем же правительством социально-экономических показателей — от налоговых отчислений в бюджет до заработной платы трудящихся.